2、投向房地产及基建的信托产品有何变化?

　　2.1 房地产投向

　　由前文可见，18年新增信托产品中，投向为地产和城投的产品，仍然占总新增信托规模95%左右的比例，产品的投向更为集中。投向房地产板块的信托产品，在2016年四季度金融去杠杆的环境下达到规模低点，然而其存量信托产品规模所占比重不断攀升。

　　自2016年年中起，在限购限贷等房地产调控政策约束下，国内地产企业的融资环境逐渐低迷，而能承担信托等非标产品高成本的要求的板块并不多，因而信托产品更向地产板块倾斜。从今年存量规模的变化来看，三季度投向地产的信托产品又出现了回落;四季度当前数据并不完整。

　　虽然信托产品发行地并非募集资金的发行人所在地，但作为非标准化产品，区域内信托机构对区域内的发行人的资金需求和成本的变化，更为了解;因而通过发行地的拆分，能部分反映区域间的差异。

　　2018年新增明确投向房地产领域的信托产品，发行地除北京和上海之外，以成都、福州和广州为主;其次，青岛、西安和宁波发行规模同样较大。从时间节点来看，2018年上半年针对房地产发行人融资的信托产品增量明显胜过下半年。

　　信托产品的平均收益率也反映了融资企业的发行成本，相比之下平均预期收益率越高，则发行人承担的成本越高，对资金的需求更迫切。2018年下半年房地产板块投向的信托产品发行规模的减少，也伴随着平均预期收益率的小幅攀升。自6月起，杭州、成都、天津和武汉等地的平均预期收益率上浮尤其明显。而北京和哈尔滨全年的平均收益率相对平稳。

　　2.2 基础设施投向

　　虽然基础设施领域作为信托产品的另一重要投向，但其体量占比相比地产较小。基础设施建设的投向，主体多以地区城投平台、建筑的等发行人为主。在地方政府债务及融资的严监管影响下，通过信托产品明确投向基建的资金体量大幅减少。需要注意的是，较多信托产品的资金投向并不明确，我们此处仅统计明确投向为基础设施建设的产品规模。

　　由下图可见，基础设施建设投向的信托自2015年起存量规模逐步的压缩，且其存量在整体信托产品规模中的占比也迅速下降。18年以来，存量占比则维持相对稳定。

　　对于基建领域，区域性比房地产更明显，因而通过发行地的拆分，能部分反映区域间对基础设施建设需求的差异。拆分发行地来看，由下图可见，明确投向基建领域的信托产品多数规模并不大，18年以来体量较大的以上海和重庆发行为主。其次，郑州、长沙、福州及宁波也有较多规模的增加。

　　从发行的预期平均收益率来看，基建板块基本与地产板块保持收益率持平而略低的水平，但从下表中可见，基建投向的信托产品18年以来的预期平均收益率也同样呈上升趋势。其中南昌的信托产品的收益上涨幅度最大。

　　3、总结

　　由前文我们总结18年存量和新增信托产品的变化如下：

　　1)2018年存量信托产品的增速下滑，部分源于到期产品规模的小幅攀升;2019年上半年，信托产品到期压力较大的情况或将延续。

　　2)房地产及基础设施为当前存量信托产品的两个主要投向，而房地产的产品规模明显领先其他版块。

　　3)18年新增且明确注明资金投向的信托产品中，投向为地产和城投的产品，仍然占总新增信托规模95%左右的比例，产品投向较17年更为集中。(部分产品并未注明投向，这部分体量暂不考虑。)

　　4)房地产投向：今年下半年房地产板块投向的信托产品发行规模的减少，同时也伴随着平均预期收益率的小幅攀升。

　　5)基础设施投向：在地方政府债务及融资的严监管的影响下，通过信托产品投向基建的资金体量大幅减少;从发行的预期平均收益率来看，基建板块基本与地产板块保持收益率持平而略低的水平。

　　4、风险提示

　　宏观基本面持续低迷风险，或导致对金融去杠杆和严监管的政策进一步放松。